BGH-Urteil: Vergleichsangebote sind bei Erhaltungsmaßnahmen nicht immer Pflicht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27. März 2026 klargestellt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Vergabe von Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich nicht verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen (Az. V ZR 7/25).
Streit um fehlende Vergleichsangebote
Ausgangspunkt des Verfahrens war eine Klage einzelner Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse ihrer Gemeinschaft. Diese hatte mehrheitlich Erhaltungsmaßnahmen in einer Mehrhausanlage beschlossen – ohne zuvor Vergleichsangebote einzuholen. Die klagenden Eigentümer hielten dies für einen Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung.
Die Mehrheit der Wohnungseigentümer sah das anders: Man arbeite bereits seit Jahrzehnten mit denselben Handwerksbetrieben zusammen und habe durchweg gute Erfahrungen gemacht. Weitere Angebote seien daher aus Sicht der Gemeinschaft nicht erforderlich gewesen.
Entscheidung des BGH: Keine generelle Angebotspflicht
Der BGH bestätigte diese Sichtweise. Nach Auffassung des Gerichts mussten im konkreten Fall keine Vergleichsangebote eingeholt werden. Maßgeblich sei, dass die Beschlussfassung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruhe.
Der Bundesgerichtshof stellte zudem klar, dass es keine allgemeine gesetzliche Verpflichtung gibt, vor jeder Erhaltungsmaßnahme mehrere Angebote einzuholen. Ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr davon ab, ob den Wohnungseigentümern genügend Informationen für eine sachgerechte Entscheidung zur Verfügung stehen.
Wann kann auf Vergleichsangebote verzichtet werden?
Ein Verzicht auf Vergleichsangebote ist nach der Rechtsprechung zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Gemeinschaft eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhält. Dabei müssen die erforderlichen Entscheidungsgrundlagen nicht zwingend durch mehrere Angebote geschaffen werden.
Gerade bei größeren Maßnahmen können auch alternative Informationsquellen ausreichen – etwa die fachliche Beratung durch Architekten, Ingenieure oder Bausachverständige. Ebenso können praktische Gründe gegen die Einholung weiterer Angebote sprechen, etwa:
besondere Dringlichkeit der Maßnahme
begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Handwerksbetriebe vor Ort
Gute Erfahrungen als entscheidendes Argument
Der BGH betonte außerdem, dass positive Erfahrungen mit bereits beauftragten Unternehmen ein gewichtiges Argument sein können, auf weitere Vergleichsangebote zu verzichten. Wenn Handwerker sich über Jahre als zuverlässig und fachkundig erwiesen haben, darf dies in die Entscheidungsfindung einbezogen werden.
Die „Drei-Angebote-Regel“ ist kein Maßstab für Wirtschaftlichkeit
Besonders deutlich äußerte sich der BGH zur oft zitierten „Drei-Angebote-Regel“. Diese sei lediglich eine Verfahrensregel, sage jedoch nichts über die Qualität oder Marktgerechtigkeit eines einzelnen Angebots aus. Entscheidend bleibe stets der konkrete Einzelfall und die Informationslage bei der Beschlussfassung.