Steuern bei vermieteten Immobilien

Verfasst von R. Köber

Wer eine Immobilie erwirbt, um sie zu vermieten, sollte sich frühzeitig mit den steuerlichen Auswirkungen beschäftigen. Dabei geht es nicht nur um die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf – auch im laufenden Betrieb entstehen steuerliche Belastungen, die bei der Finanzierung unbedingt berücksichtigt werden sollten.

Steuern beim Immobilienkauf

Beim Erwerb einer Immobilie fällt zunächst die Grunderwerbsteuer an. Werden zusammen mit dem Objekt auch bewegliche Gegenstände verkauft, ist es sinnvoll, diese im Kaufvertrag separat aufzuführen. Der Grund: Für bewegliches Inventar wird in der Regel keine Grunderwerbsteuer erhoben.

Typische Beispiele für solche Gegenstände sind:

  • Einbauküchen (sofern sie als beweglich gelten)

  • Markisen

  • freistehende Möbel

  • Waschmaschinen und Trockner

  • Gartenmöbel

  • freistehende Saunen

Grunderwerbsteuersätze (Stand: Mai 2026)

Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland:

  • 3,5 %: Bayern

  • 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen

  • 5,5 %: Bremen, Hamburg, Sachsen

  • 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern

  • 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Besteuerung der Mieteinnahmen

Einnahmen aus Vermietung werden steuerlich erfasst und zählen gemäß § 21 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Allerdings wird nicht die gesamte Bruttomiete besteuert. Stattdessen können Vermieter bestimmte Kosten als Werbungskosten abziehen, wodurch sich die steuerliche Belastung reduziert.

Absetzbare Werbungskosten

Zu den typischen abzugsfähigen Kosten gehören unter anderem:

  • Schuldzinsen*

  • Abschreibung (AfA)

  • Kosten für die Hausverwaltung

  • Instandhaltungs- und Reparaturkosten

  • Grundsteuer

  • Versicherungsbeiträge

  • Maklerkosten bei Neuvermietung

  • Fahrtkosten zur Immobilie

  • Ausgaben für Rechtsberatung

  • Kosten für Steuerberatung

*Bei Krediten zur Immobilienfinanzierung sind nur die Zinsen steuerlich absetzbar – nicht die Tilgungsanteile.

Bedeutung der Abschreibung (AfA)

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein zentraler steuerlicher Vorteil bei vermieteten Immobilien. Sie ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes über mehrere Jahre steuerlich geltend zu machen und dadurch das zu versteuernde Einkommen zu senken. Damit stellt sie eine besonders effektive Möglichkeit dar, Steuern zu sparen.

R. Köber https://koeber.immobilien
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